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Frankfurter Allgemeine Zeitung

Eine steuerfreie Dividende von 5,5 Prozent, erwirtschaftet aus Beteiligungen an Einkaufszentren – das hört sich nach einem australischen oder amerikanischen Immobilienmogul an, der für sein Unternehmen die Werbetrommel rührt. Tatsächlich aber handelt es sich um eine kleine, aber feine Aktiengesellschaft in Hamburg, die 1997 von der Deutschen Bank gegründet und 2001 an die Börse gebracht wurde: die Deutsche EuroShop AG. Mitten in der Immobilienflaute hat sie ihre Flügel ausgestreckt und sorgt für Schlagzeilen. Ihre Aktie hat den Aufstieg in den M-Dax geschafft, die „zweite Bundesliga“ am deutschen Finanzmarkt. Am kommenden Montag wird sie erstmals in diesem Index für die mittelgroßen deutschen Werte notiert.

Seit Beginn ihrer Börsenkarriere schwankt die Deutsche EuroShop-Aktie zwischen 30 und 38 Euro. Für dieses Jahr hat das Unternehmen eine für den Anleger steuerfreie Dividende von 1,92 Euro je Aktie angekündigt. Die Steuerfreiheit hat mehrere Ursachen, vor allem rührt sie aus Verlustvorträgen und der Bautätigkeit an den Einkaufszentren her. Seit die Deutsche Bank im vergangenen Jahr ihren Anteil von 45 Prozent abgegeben hat, wird das Unternehmen verschiedentlich als Geheimtip genannt. Heute gehören 21 Prozent der Familie Otto (Otto-Versand Hamburg), die auch die ECE betreibt, Europas führender Betreiber von Einkaufszentren. Die ECE ist auch bei den Objekten der Deutschen EuroShop engagiert.

In nur einem Jahr ist die Zahl der Aktionäre von 3.600 auf 6.000 gestiegen, knapp 80 Prozent der Aktien liegen heute im Streubesitz. Aktienanalysen liegen von sechs bekannten Instituten vor: Bankhaus Lampe, HSH Nordbank, Independent Research, Haspa, Kempen & Co. aus den Niederlanden und der HypoVereinsbank. Sie alle neigen dazu, den Aktien einiges Kurspotenzial zu bescheinigen. Für das Bankhaus Lampe beispielsweise belegen die Zahlen, daß sich die Shoppingcenter der Gesellschaft überproportional zu der allgemeinen Konsumentwicklung entwickeln. „Wir erhöhen unsere Einschätzung von Halten auf Kaufen und bestätigen unser Kursziel auf Jahressicht mit 38 Euro.“ Das hört sich nicht nach wilden Kurssprüngen, sondern nach einem soliden Dividendentitel an.

Laut EuroShop-Vorstandssprecher Claus-Matthias Böge sollen jährlich zwei bis drei neue Einkaufszentren hinzukommen. Im Frühjahr 2004 eröffnete eines im ungarischen Pecs, im Herbst kommt das Phoenix-Center in Hamburg hinzu. Böge setzt verstärkt auch auf Standorte in den neuen östlichen Beitrittsländern.

Die Vermögenswerte abzüglich der Verbindlichkeiten (Net Asset Value) „liegen mit 43,56 Euro je Aktie über unserer ursprünglichen Berechnung von 37,40 Euro“, berichtet Roland Könen vom Bankhaus Lampe. Der Analyst sieht vorerst aber wenig Chancen, daß der Aktienkurs auf den Net Asset Value aufschließt, doch mit einer steuerfreien Rendite von 5,5 Prozent überflügelt die Aktie die Rendite der offenen Immobilienfonds bei weitem. Mit 14 Einkaufszentren, davon neun in Deutschland, hat das Unternehmen den Umsatz 2003 um 6 Prozent auf knapp unter 50 Millionen Euro gesteigert. Das Vorsteuerergebnis im Konzern stieg um 32 Prozent auf 6,5 Millionen Euro. Nach Steuern ist das Konzernergebnis von minus 2,9 Millionen Euro auf minus 0,5 Millionen Euro zurückgegangen. In der AG ist der Jahresüberschuß von 18 auf 20 Millionen Euro gestiegen.

Da mindestens 75 Prozent des Kapitals in Immobilien und Hypothekendarlehen investiert sind und ebensoviel Erträge aus Immobilien stammen, zudem mindestens 90 Prozent der Erträge an die Aktionäre ausgeschüttet werden, gilt die Deutsche EuroShop AG schon heute als ein Real Estate Investment Trust (Reit) nach amerikanischem Vorbild. Diese börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften bleiben unter den genannten Voraussetzungen auf Unternehmensebene von der Körperschaftsteuer befreit; Steuerpflicht tritt ausschließlich beim Aktionär ein. Seit mehrere europäische Nachbarländer solche „Reits“ genehmigt haben, liegt nun auch in Berlin ein Gesetzesentwurf für eine „Immobilien-Investment AG“  vor. Eine Entscheidung über eine steuerorientierte Immobilien-Investment-AG könnte im Rahmen des Investmentgesetzes erfolgen. Besondere Bedeutung für Aktionäre mit geringer oder fehlender Steuerlast. Die EuroShop-Aktie könnte eine solche Entwicklung in neue Höhen befördern.